„Farming" bedeutet in der Maklerbranche eine Strategie bei der sich ein Unternehmen gezielt auf ein bestimmtes Marktgebiet oder eine definierte Zielgruppe konzentriert. Ich habe mich bewusst für die regionale Spezialisierung entschieden und meinen Tätigkeitsschwerpunkt auf den Münchner Osten gelegt – also auf Trudering, Waldtrudering, Perlach, Waldperlach, Bogenhausen, Berg am Laim und das östliche Münchner Umland. Durch Empfehlungen langjähriger Kunden kommen immer wieder auch Objekte aus dem weiteren Großraum München hinzu, diese betreuen wir ebenfalls sehr gerne. Mein fachlicher Schwerpunkt und meine tiefste Marktkenntnis liegen jedoch klar im Münchner Osten, den ich wie meine Westentasche kenne.

Der Vorteil für Sie als Verkäufer:
Sie arbeiten mit jemandem zusammen, der den Markt nicht nur aus Statistiken sondern aus der täglichen Praxis kennt. Ich weiß, welche Straßenzüge und Gebiete sich wie entwickeln, wie hoch die tatsächlich erzielten Verkaufspreise der letzten Monate waren und welche Käuferprofile aktiv nach Immobilien in Ihrer Lage suchen. Diese Detailkenntnis fließt in jede Bewertung, jede Vermarktungsstrategie und jede Verhandlung ein.

Das Ergebnis:
Ich kann Ihnen häufig schon im ersten Gespräch eine realistische Preisspanne für Ihre Immobilie nennen. Fundierte Marktkenntnis, kurze Anfahrtswege und hohe Vor-Ort Präsenz schaffen die beste Voraussetzung für eine effiziente Vermarktung und damit schnellen, erfolgreichen Verkauf!  Kurz gesagt: Regionale Verwurzelung ist für mich kein Marketing-Argument, sondern die Grundlage meiner täglichen Arbeit.

Allgemeiner Maklervertrag
Ein einfacher Maklervertrag erlaubt es dem Eigentümer  mehrere Makler parallel zu beauftragen und die Immobilie selbst zu veräußern.

Makleralleinauftrag
Beim Alleinauftrag wird ausschließlich ein Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Weitere Makler dürfen nicht eingeschaltet werden. Die Rechte zum Eigenverkauf richten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen.

Qualifizierter Makleralleinauftrag
Der Eigentümer beauftragt nur einen Makler und verpflichtet sich außerdem alle Kaufinteressenten an diesen Makler zu verweisen. Ein Eigenverkauf ohne Beteiligung des Maklers ist in der Regel ausgeschlossen.

Vor- und Nachteile der einzelnen Auftragsformen:

Allgemeiner Maklervertrag

Vorteil:
Sie sind an keinen einzelnen Makler gebunden und können mehrere Makler parallel mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen. Auch ein eigenständiger Verkauf durch Sie selbst bleibt weiterhin möglich.

Nachteile:

• Uneinheitliche Präsentation Ihrer Immobilie am Markt: Ihre Immobilie wird von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten – häufig mit voneinander abweichenden Preisen, unterschiedlichen Größenangaben oder sogar variierenden Zimmerzahlen. Um sich gegenüber der Konkurrenz zu profilieren, senken einzelne Makler den Preis oder signalisieren einen größeren Verhandlungsspielraum als die Mitbewerber. Bei Kaufinteressenten entsteht dadurch schnell der Eindruck, die Immobilie werde „wie Sauerbier" angeboten und leide möglicherweise unter versteckten Mängeln. Weder das Objekt selbst noch Ihre Verkaufsabsicht wirken vertrauenswürdig – Ihre Immobilie wird durch diese diffuse Werbung regelrecht „verbrannt".
• Keine verbindlichen Werbemaßnahmen: Der einzelne Makler ist zu keinerlei konkreten Werbeaktivitäten verpflichtet. Sie selbst müssen laufend überwachen, ob und in welcher Qualität die einzelnen Beauftragten überhaupt tätig werden – ein zusätzlicher Aufwand, den viele Eigentümer unterschätzen.
• Kein (abgestimmtes) Marketing: In der Praxis wird meist nur ein minimaler Werbeaufwand betrieben, da kein Makler bereit ist, für die Wettbewerber vorzuarbeiten. Gezielte Marketingmaßnahmen wie Open-House-Veranstaltungen oder Werbung direkt an der Immobilie lassen sich unter diesen Bedingungen nicht sinnvoll durchführen – die anderen beauftragten Makler würden als Trittbrettfahrer davon profitieren, ohne selbst investiert zu haben. Hinzu kommt: Interessenten sind häufig verunsichert, ob sie beim Kauf möglicherweise mehrfach Provision zahlen müssen.

Makleralleinauftrag

Nachteil: 
Bindung an EINEN Makler, der seinem Auftraggeber eine ordnungsgemäße und engagierte Tätigkeit schuldet. Ein Kündigungsrecht kann sich ergeben, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten verletzt.

Vorteile:

• Verbindliche Werbemaßnahmen: Mit dem Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Makler, während der gesamten Vertragslaufzeit angemessene Werbemaßnahmen durchzuführen und sich intensiv um einen erfolgreichen Abschluss zu bemühen.
• Einheitliche Präsentation Ihrer Immobilie: Es gibt keine widersprüchlichen Beschreibungen, keine abweichenden Preisangaben und keine verwirrenden Doppelinserate. Ihre Immobilie tritt am Markt geschlossen und professionell auf – eine wichtige Grundlage dafür, dass Kaufinteressenten Vertrauen fassen.
• Höhere Erfolgswahrscheinlichkeit durch abgestimmtes Marketing: Ein von Anfang an durchdachter Marketingplan – abgestimmt auf Zielgruppe, Objekt und Marktumfeld – führt in der Praxis zu einer wesentlich höheren Erfolgsquote als eine unkoordinierte Mehrfachvermarktung.
  
• Volles Engagement des Maklers: Beim Alleinauftrag stellt der Makler sein gesamtes Fachwissen, seine beruflichen Verbindungen sowie seine Markt- und Abwicklungskenntnisse in den Dienst seiner Kunden.
• Eigene Verkaufsaktivitäten sind weiterhin möglich: Trotz Alleinauftrag können Sie auch selbst nach Käufern suchen und Ihre Immobilie parallel im eigenen Umfeld anbieten.
  

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Nachteil: 
Bindung an EINEN Makler, KEINE Möglichkeit zum Eigenverkauf.

Vorteile: 

• Verbindliche Werbemaßnahmen: Mit dem Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Makler, während der gesamten Vertragslaufzeit angemessene Werbemaßnahmen durchzuführen und sich intensiv um einen erfolgreichen Abschluss zu bemühen.
• Einheitliche Präsentation Ihrer Immobilie: Es gibt keine widersprüchlichen Beschreibungen, keine abweichenden Preisangaben und keine verwirrenden Doppelinserate. Ihre Immobilie tritt am Markt geschlossen und professionell auf – eine wichtige Grundlage dafür, dass Kaufinteressenten Vertrauen fassen.
• Höhere Erfolgswahrscheinlichkeit durch abgestimmtes Marketing: Ein von Anfang an durchdachter Marketingplan – abgestimmt auf Zielgruppe, Objekt und Marktumfeld – führt in der Praxis zu einer wesentlich höheren Erfolgsquote als eine unkoordinierte Mehrfachvermarktung.
• Volles Engagement des Maklers: Beim Alleinauftrag stellt der Makler sein gesamtes Fachwissen, seine beruflichen Verbindungen sowie seine Markt- und Abwicklungskenntnisse in den Dienst seiner Kunden.
  

In meiner Praxis hat sich der Makleralleinauftrag als die beste Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit erwiesen. Diese Form gibt uns beiden Klarheit: Sie wissen, dass Ihre Immobilie mit vollem Engagement, klarer Strategie und aufeinander abgestimmten Marketingmaßnahmen vermarktet wird. Und ich kann alle meine Ressourcen – von der professionellen Erstellung des Exposés über gezielte Ansprache aus meinem Käufer-Netzwerk bis hin zu Sonderformaten wie Open-House-Veranstaltungen – gebündelt für Ihren Verkauf einsetzen.

Seit dem 23.012.2020 gelten besondere Regeln für die Maklerprovison beim Verkauf von Wohnungen und Häusern:

Beauftragt der Verkäufer den Makler und soll auch der Käufer einen Teil der Provision zahlen, muss der Verkäufer mindestens 50% der Maklerprovison übernehmen. In der Praxis hat sich inzwischen überwiegend eine hälftige Aufteilung der Maklerprovision etabliert. In der Region München beträgt die Maklerprovision häufig 3 % zzgl. der gesetzl. MwSt. für Verkäufer und Käufer. Wir vereinbaren unsere Provision individuell mit unseren Auftraggebern. Die Höhe richtet sich nach der Vermarktbarkeit der Immobilie, dem zu erwarteten Vermarktungsaufwand, sowie spezifischen Anforderungen und Besonderheiten der jeweiligen Immobilie.

Das Bieterverfahren ist keine Auktion, es ist keine Versteigerung. Der entscheidende Unterschied ist das Ende des Ablaufs: Beim Bieterverfahren werden zu einem bestimmten, festgelegten Zeitpunkt zunächst nur verschiedene Gebote gefunden, zu dem ein Interessent bereit ist, das Objekt zu kaufen. Dabei können sich die Angebote verschiedentlich unterscheiden. Anders als bei der Versteigerung ist es nicht immer das Höchstgebot, das den Zuschlag erhält. 

Meiner Erfahrung nach sind es oft die sogenannten Soft Skills wie Zahlungsmodalitäten, Zeit aber auch Sympathie, die am Ende über den Zuschlag entscheiden. Für den Eigentümer besteht kein Zwang, das Höchstgebot anzunehmen. Deshalb heißt es in den Anzeigen und der Werbung immer: Eigentümer-Zustimmung vorbehalten! Am Ende steht immer die Einigung zwischen Verkäufer und Interessent, die ihren Abschluss mit einem normalen Immobilienkaufvertrag bei einem Notar findet.

Grundsätzlich benötigt jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, einen gültigen Energieausweis. Die Vorlage bei Besichtigungen ist gesetzlich vorgeschrieben – wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 €.

Es gibt zwei Varianten, die je nach Objekt zum Einsatz kommen:

Bedarfsausweis:
Diese Variante ist verpflichtend für Neubauten sowie für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die nicht den energetischen Standard der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen. Für die Erstellung wird der bauliche Zustand des Gebäudes fachlich beurteilt – Wärmedämmwerte der Außenwände, Fenster, Keller- und Speicherdecken sowie die energetische Qualität der Heizungsanlage werden dabei berücksichtigt. Ausgestellt wird der Bedarfsausweis von Architekten, Ingenieuren, Energieberatern oder Kaminkehrern. Die Kosten beginnen, in Abhängigkeit von Größe und Komplexität der Immobilie bei etwa 400 €.

Verbrauchsausweis:
Für alle anderen Gebäude ist alternativ der Verbrauchsausweis möglich. Er wird auf Basis des tatsächlichen Heizenergieverbrauchs der letzten drei Jahre pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt und ist die deutlich kostengünstigere Variante. Beide Ausweisformen sind in der Regel zehn Jahre lang gültig. Bei einer Beauftragung zum Verkauf Ihrer Immobilie übernehme ich die Beschaffung des passenden Energieausweises für Sie – kostenfrei.