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Unsere Tipps und Informationen für Sie

Unser TIPP für Ihren TIPP!

Ihr TIPP ist uns einiges wert!

Sie kennen jemanden aus Ihrem Verwandten-, Freundes- oder Bekanntenkreis, der seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte?
Informieren Sie uns! Nach erfolgreichem Verkauf oder einer erfolgreichen Vermietung durch Martina Schwarz Immobilien GmbH erhalten Sie von uns 10% unserer Makler-Nettoprovision.

Voraussetzungen für die TIPP-Geber Prämie:

  • Das Haus, die Wohnung oder das Grundstück ist uns noch unbekannt
  • Die Immobilie wird noch nicht öffentlich zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten
  • Sie sind kein Ehe- oder Lebenspartner des Eigentümers der betreffenden Immobilie

Klingt das fair?

Dann empfehlen Sie uns den Kontakt. Ganz besonders wichtig sind die Angaben zum Eigentümer, zur Immobilie selbst und Ihre eigenen Angaben (ein Anruf oder eine E-Mail genügt).
Sie erhalten als Tippgeber für jeden abgeschlossenen Kauf- oder Mietvertrag, der aufgrund Ihrer Empfehlung bei dem betreffenden Kunden zustande kommt, die jeweilige Provision umgehend, nachdem Martina Schwarz Immobilien GmbH die Provision erhalten hat.

Immobilienwunschpreis des Verkäufers, wie entsteht dieser?
  • Vergleich ähnlicher Angebote im Internet
  • Angebliche Preiserlöse der Nachbarn
  • Errechnung der eigenen Investitionen multipliziert mit dem persönlichen Verhältnis = eigenes Preisgefühl

Wir meinen, Preispolitik ist keine Sache des Gefühls! Unser Weg zum reellen Immobilienverkaufspreis:

  • Analyse der aktuellen Marktsituation
  • Vergleichsanalyse der tatsächlichen Verkaufspreise der Mitbewerber
  • Berücksichtigung unserer Kenntnis über das regionale Käuferverhalten
  • Berücksichtigung des Faktors „Zeit“, wie viel Zeit hat der Eigentümer zur Vermarktung

Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld.

Liegt der Preis zu hoch: Die Immobilie wird totgeworben, der potentielle Kaufinteressent weiß, dass die Immobilie zu teuer ist. Nach einigen Monaten senkt der Eigentümer den Preis. Der echte Kaufinteressent, der den Markt beobachtet, wird durch den Preisverfall abgeschreckt (Ladenhüter). Irgendwann wird die Immobilie unter Wert verkauft.

Eine marktorientierte Immobilienbewertung gewährleitet den bestmöglichen Verkaufspreis!

Farming – Was bedeutet das?

Im Rahmen des Farming arbeitet ein Immobilienmakler besonders intensiv in einem bestimmten, abgegrenzten Stadt- oder Ortsteil.
Vorteil für den Verkäufer:
Sie können sich darauf verlassen, ein Immobilienmaklerbüro mit hervorragender Orts- und Marktkenntnis gefunden zu haben, das sich auf ein bestimmte Kerngebiet konzentriert und damit der Spezialist vor Ort ist.
Wesentliche Eckdaten wie Infrastruktur, Wohnqualität, Bevölkerungsstruktur, Marktanalysedaten, Historie der Gegend, Ansprechpartner und Mitbewerber liegen vor – man weiß, was Ihre Immobilie wirklich wert ist! Profitieren Sie von diesen regionalen Kenntnissen und wählen einen Makler vor Ort

Alleinverkauf meiner Immobilie... oder „hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!“

Bei einem komplexen Thema wie dem Verkauf Ihrer Immobilie sind Fehler schnell passiert. Die Chance den bestmöglichen Preis zu erzielen bietet sich oft nur einmal! Klassische Fehler, die Sie vermeiden sollten:

Planung

  • teilen Sie NICHT jedem Ihre Adresse mit
  • lassen Sie NICHT jeden in Ihr Haus
  • lassen Sie sich NICHT bei Besichtigungen von Ihrem Nachbarn vertreten
  • nehmen Sie als Angebotspreis NICHT den vom Nachbarhaus an oder schlimmer:
    veröffentlichen Sie NICHT einen extrem hohen Kaufpreis
  • überlassen Sie dem Anrufbeantworter NICHT den ersten Kontakt mit dem Kaufinteressenten

Hier finden Sie weitere Tipps zum Thema Alleinverkauf >

Was ist ein Bieterverfahren und wie funktioniert es?

Das Bieterverfahren ist keine Auktion, es ist keine Versteigerung. Der entscheidende Unterschied ist das Ende des Ablaufs: Beim Bieterverfahren werden zu einem bestimmten, festgelegten Zeitpunkt zunächst nur verschiedene Gebote gefunden, zu dem ein Interessent bereit ist, das Objekt zu kaufen. Dabei können sich die Angebote verschiedentlich unterscheiden. Anders als bei der Versteigerung ist es nicht immer das Höchstgebot, das den Zuschlag erhält. Unserer Erfahrung nach es geht auch um so genannte Soft Skills wie Zahlungsmodalitäten, Zeit aber auch Sympathie. Deshalb gewinnt also nicht automatisch der Höchstbietende.

Denn für den verkaufenden Eigentümer besteht kein Zwang, das Höchstgebot anzunehmen. Deshalb heißt es in den Anzeigen und der Werbung immer: Eigentümer-Zustimmung vorbehalten! Am Ende steht immer die Einigung zwischen Verkäufer und Interessent, die ihren Abschluss mit einem normalen Immobilienkaufvertrag bei einem Notar findet.

Das „Bieten“ hat auch einen psychologischen Effekt. Meist wird über Kaufpreis „nach unten“ verhandelt. Das führt oft zu Missstimmungen. Wir wollen, dass Interessenten nicht mehr nach Gründen suchen, den Preis nach unten verhandeln zu können, sondern sich Gedanken über Gründe für den Kauf der Wunschimmobilie machen und wie viel sie maximal bereit sind, hierfür zu bezahlen.

Formen der Maklerverträge

Allgemeiner Maklervertrag

  • Der Eigentümer verpflichtet sich zu nichts, er kann mehrere Makler beauftragen.

Makleralleinauftrag

  • Sie beauftragen einen einzigen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie

Qualifizierter Makleralleinauftrag

  • Sie beauftragen einen einzigen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie und verpflichten sich zusätzlich, nicht mehr selbst nach Interessenten zu suchen (bei uns nicht üblich).

Lesen Sie hier die Vor- und Nachteile der einzelnen Auftragsformen >

Mit oder ohne Makler?

Ein privater Immobilienverkauf ist zeitintensiv und erfordert Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick

Eine fehlende emotionale Belastung wirkt sich positiv auf den Verkauf aus. Ein Makler geht ohne persönliche emotionale Belastung an den Immobilienverkauf heran. Er kann daher die Gespräche mit Interessenten sachlicher und kompetenter führen.

Die Immobilie wird nicht überstürzt verkauft
Der Makler hat die Ausdauer auf den richtigen Käufer zu warten und das Objekt dann zum passenden Preis zu verkaufen, so dass nicht „unter Wert“ veräußert wird

Know-how schafft Vertrauen
Das Vokabular eines Maklers ist berufsbezogener als die vermutlich eher laienhaften Ausführungen einer Privatperson. Der Interessent erkennt den Experten und vertraut auf seine Erfahrung, auch hinsichtlich des Kaufvertrags und der juristischen Abwicklung beim Notar.

Makler haben ganz andere Kontaktmöglichkeiten
Neben den klassischen Möglichkeiten eine Immobile anzubieten hat ein Makler zum Beispiel eine Kundendatei mit Kaufgesuchen und er ist mit Wettbewerbern vernetzt, die sich gegenseitig mit Interessenten und Objekten weiterhelfen

Lesen Sie hier weitere Vorteile eines Verkaufs durch den richtigen Makler >

Das Bestellerprinzip

Bisher musste meistens der Mieter den Makler bezahlen – auch wenn er ihn ursprünglich nicht eingeschaltet hatte. Das änderte sich mit der Novelle des Mietrechts zum 01.06.2015. Die Provisionszahlung bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen erfolgt nach dem Grundsatz „Wer bestellt, der bezahlt“.

Für wen gilt die neue Regelung?

Das Bestellerprinzip wird durch eine Änderung von § 2 Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) eingeführt. Wichtig: Dieses Gesetz gilt nur für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen.

Die Vermittlung von Käufern von Eigentumswohnungen oder Grundstücken bleibt von der Reform ausgenommen. Hier wird es auch künftig die Regel sein, dass der Käufer den Makler bezahlt. Es war anerkannte Rechtsprechung, dass der Mieter den Makler zahlen muss, wenn er sich von ihm eine Wohnung zeigen und vermitteln ließ und vorher über die Provision informiert wurde. Ob zunächst der Mieter oder der Vermieter den Makler beauftragt hatte, war unerheblich. Auch waren mündliche Maklerverträge die Regel.

Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern (Maklern) kommen nur noch dann zustande, wenn der Wohnungssuchende dem Makler in Textform (z.B. per E-Mail) explizit den Suchauftrag erteilt und der Makler ausschließlich aufgrund des vorliegenden Suchauftrages die Wohnung beschafft.
Verpflichtet der Vermieter einen Makler zur Suche eines geeigneten Mieters für eine Wohnung, ist der Mieter nicht zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Jegliche Vereinbarungen, die vorsehen, die Maklervergütung auf den Mieter zu übertragen, sind unwirksam.

Wer braucht einen Energieausweis?

Seit der Energiesparverordnung 2007 gibt es den Energieausweis nicht nur für Neubauten, sondern auch für Bestandsgebäude. Anhand der Informationen im Energieausweis sollen Eigentümer, Käufer und Mieter den künftigen Energieverbrauch und den Umfang von eventuell notwendigen Sanierungsmaßnahmen besser abschätzen können. Der Ausweis muss inzwischen unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Es gibt zwei Ausstellungsvarianten:

Bedarfsausweis:
Für Neubauten wird immer ein Bedarfsausweis erstellt, da noch keine Verbräuche vorliegen. Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die nicht den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, brauchen ebenfalls einen Bedarfsausweis. Sie werden von Architekten, Ingenieuren und Kaminkehrern ausgestellt. Für den Bedarfsausweis muss der energetische Zustand des Gebäudes festgestellt werden, das betrifft insbesondere die Wärmedämmwerte der einzelnen Bauteile wie Außenwände, Fenster, Keller und Speicherdecken, sowie die energetische Qualität der Heizungsanlage. Der Ausweis kostet je nach Größe der Immobilie zwischen ca. 400 Euro – 600 Euro inkl. MwSt.

Verbrauchsausweis:
Für alle anderen Gebäude besteht die Möglichkeit alternativ den Verbrauchsausweis zu wählen. Für diesen wird der Heizenergieverbrauch pro Quadratmeter Fläche anhand der letzten drei Jahresverbräuche ermittelt. Das ist die deutlich kostengünstigere Variante und kann online bestellt werden. Energieausweise sind meist 10 Jahre gültig.

Eigentümer, die gegen die Vorschriften der Energiesparverordnung verstoßen, begehen eine Ordnungswidrigkeit die mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Bisher sind die Kontrollen allerdings sehr selten.

Barrierefreies Wohnen – Ist ein altersgerechter Umbau möglich und wirtschaftlich tragbar?

Als ausgebildete Expertin für Barrierefreiheit gebe ich Ihnen Antworten auf grundlegende Fragen und biete Ihnen, nach einem ausführlichen Gespräch, eine erste Barrierefrei-Analyse an.
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